Garantie Visale : quelle protection contre le risque d'impayés de loyer ?

Les propriétaires bailleurs sont confrontés à 2 enjeux majeurs :

• Avoir un niveau de rentabilité du bien immobilier qui soit cohérent tout en garantissant un taux d’occupation satisfaisant.
• Avoir la garantie que les loyers vont être payés par le locataire.

La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit pour le propriétaire et le locataire porté par Action Logement à destination des propriétaires du parc privé qui souhaitent se couvrir en cas d'impayé quand ils louent un bien immobilier.

Ce dispositif vient compléter la panoplie de dispositifs existants et en particulier les assurances pour loyer impayé ou le cautionnement.

Il présente en particulier par rapport aux assurances pour loyer impayé, l’avantage d’être gratuit même s’il requiert certaines conditions pour s’appliquer.

Est-ce que mon bien est éligible au dispositif Garantie Visale ?

Pour pouvoir être éligible, le logement que vous mettez en location doit respecter certaines règles:

• Il doit s’agir de la résidence principale du locataire sauf si l’on est dans le cadre d’un bail mobilité.
• Il doit être loué vide ou meublé.
• Cela doit être un logement locatif privé non conventionné sauf dans le cadre de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et en cas de Prêt Locatif Social (PLS).
• Il doit être situé sur le territoire français

L'ensemble des biens immobiliers proposés à la location par imkiz répondent à ces critères.

Pour le cas particulier des étudiants et des alternants, le logement peut aussi être conventionné APL ou situé dans une résidence étudiante ou universitaire.

Du coté du bail, pour être éligible, celui-ci doit :

• Être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire.
• Prévoir un loyer de 1300 € maximum et 1500€ en Ile de France.
• Avoir été signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale et avant la fin de validité du visa du locataire.
• Ne pas être couvert par d’autres garanties (caution personne physique ou assurance).
• Ne pas être conclu entre les membres d’une même famille.
• En cas de colocation, être individualisé pour chaque colocataire.

S’il s’agit d’un bail mobilité, le locataire doit répondre aux conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989 et être dans l’une des situations suivantes : en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en études supérieures, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Qui sont les locataires éligibles à la Garantie Visale ?

Pour pouvoir bénéficier de la garantie, le locataire doit être majeur et avoir jusqu’à 30 ans compris quelle que soit sa situation (salarié ou non, étudiant/alternant).

Si le salarié a plus de 30 ans, il est éligible si :

• Il est en situation de précarité ou titulaire d'une promesse d'embauche dans le secteur privé et agricole, quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé). Cela concerne donc les personnes sous période d’essai pour un CDI, les personnes en CDD, les intérimaires, les intermittents, les apprentis, ...
• Être en mutation professionnelle et être dans les 6 mois de sa mutation que ce soit dans la même entreprise ou le même groupe y compris pour un salarié en CDI confirmé.

Cela concerne également :

• Les ménages qui s’installent dans un logement via un organisme agréé (agence d'intermédiation locative).
• Tout public éligible au bail mobilité.

Cela concerne enfin les locataires appartenant au public prioritaire d'Action Logement pour un logement du Parc Locatif Privé, à savoir :

• Tout salarié éligible au dispositif Louer Pour l'Emploi (LPE) sous réserve du respect des conditions définies par la Directive LPE
• Tout salarié de plus de 30 ans du secteur assujetti à la PEEC (Participation des employeurs à l'effort de construction) ou tout demandeur d'emploi depuis moins de 6 mois et dont le dernier employeur était une entreprise du secteur assujetti à la PEEC, sous réserve de "conditions relatives aux salariés confrontés à un évènement exceptionnel".

Le montant du loyer maximum garanti (charges comprises) est égal à 50% de la somme de toutes les ressources des futurs co-titulaires du bail, dans la limite du plafond d’exclusion défini : 1 500€ en Région Île-de-France / 1 300€ pour le reste de la France. Les étudiants sont éligibles en l'absence de justification de ressources dans la limite d’un loyer forfaitaire de 800€ en Région île de France et de 600€ pour le reste de la France. [5].

Le cautionnement Visale n’est pas cumulable avec d’autres formes de garanties. Un bailleur ne peut pas demander un garant à quelqu'un qui dispose d'une garantie Visale. Cependant le locataire peut faire la demande d’une avance Loca-Pass (pour constituer son dépôt de garantie).

Pourquoi demander la Garantie Visale en tant que locataire ?

Si l’on comprend aisément l’intérêt pour le bailleur d’avoir un loyer garanti, on comprend facilement l’intérêt pour un futur locataire de disposer d’une garantie Visale.

Il y a souvent plus de candidats que de biens et il est important pour le locataire de démontrer le maximum de garanties au propriétaire pour espérer remporter la location du bien.

Visale étant porté par un organisme d'état, Action Logement, apporte donc une vraie garantie pour certaines typologies de locataires auxquels les bailleurs n’aimaient pas particulièrement louer.

Visale est un dispositif rassurant pour les bailleurs, qui peut permettre au locataire de décrocher une location qu’il n’aurait peut-être pas obtenue avec une garantie classique.

Comment souscrire une Garantie Visale ?

C’est au futur locataire de faire la demande de garantie Visale. La demande doit impérativement être faite avant de signer son bail. Dès qu’il a son Visa, il le transmet à son bailleur qui devra adhérer et renseigner les références du visa afin d'obtenir le contrat de cautionnement.

Pour le propriétaire, c’est très simple. Avant la signature du bail, il va donc créer son espace personnel puis saisir le numéro du visa et vérifier sa validité. Il va ensuite renseigner les caractéristiques de son logement et dès qu’il aura accepté les conditions, il aura accès à son contrat dans son espace personne.

Qu’est ce qui est couvert par la garantie Visale ?

La garantie Visale se porte garant du paiement des loyers. Elle couvre :

• 36 impayés de loyers et charges locatives pendant toute la durée du bail pour les logements du Parc Locatif Privé
• 9 mois de loyers et charges locatives pour les logements du Parc Locatif Social ou assimilé (cela ne concerne que les étudiants et les alternants)

Pour être pris en charge par Visale le bailleur doit déclarer tous les impayés dans son espace Visale et il doit par ailleurs faire toutes les démarches nécessaires auprès du locataire pour essayer de recouvrer ses impayés (relance, mise en demeure par courrier en recommandé).

Le non-respect de ces conditions peut entraîner un refus de prise en charge, ou une prise en charge partielle des impayés.

Au-delà des impayés, Visale couvre également les dégradations locatives dans la limite de l’équivalent de 2 mois de loyers déduction faite du dépôt de garantie et de 2 mois dans le cadre d’un bail mobilité.

Sont couverts les frais de remise en état du logement pour des dégradations imputables au locataire.

Ne sont pas couverts par la garantie Visale :

• Les défauts d'entretien, l'usure normale, la vétusté, les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs ;
• Les dommages causés aux biens mobiliers et aux éléments d'équipement amovibles ;
• Les dommages causés par la transformation des lieux loués, autorisée par le bailleur.

La garantie Visale constitue donc un outil particulièrement pertinent pour les bailleurs mais également pour les futurs locataires dès lors qu’ils sont dans une situation de précarité qui rend leur profil pas très sécurisant pour un bailleur.