Le bail qui vous lie à votre locataire et que vous allez devoir signer avec lui doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).
Il peut se faire
sous seing privé ou se faire sous forme d'acte authentique.
Concernant le bail de location de votre bien immobilier vide, celui ci va devoir comporter un certain nombre d'éléments pour protéger efficacement chacune des parties.
Que doit contenir votre bail de location vide ?
Votre bail de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer. Il s’agit en particulier :
- le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire),
- les noms du ou des locataires,
- la date de prise d'effet et la durée du bail,
- la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral),
- la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement),
- la surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loye,
- Le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle,
- Le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire,
- Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.
Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
Par ailleurs, si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
- les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989 ),
- les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Doit être annexé au bail, le dossier des diagnostics techniques, qui comprend :
- un diagnostic de performance énergétique (DPE),
- un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949,
- un état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, ...),
- un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans,
- un état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
Un peu curieusement, le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit en revanche être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Doivent également être annexé au bail
- une notice informative,
- l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés,
- l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,
- l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...),
- une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné,
- une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une,
- si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
Comment fixer le montant de votre loyer ?
Plusieurs éléments entrent en ligne de compte dans la détermination du loyer qui est de plus en plus encadrée par la loi. Selon que votre bien se situe en zone tendue ou pas ou qu'il s'agit d'une première location ou d'une relocation, les conditions ne seront pas les même.
S'il s'agit d'un première location:
Vous pourrez
librement fixer le loyer de votre bien sauf si celui-ci se trouve sur une commune qui à mis en place le plafonnement des loyers. Dans ce cas, vous ne pourrez pas dépasser le montant du loyer majoré sauf cas très particuliers.
Parmi les communes qui ont mis en place le plafonnement des loyers, on retrouve:
- Paris
- Lille
- Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen
- Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
- Lyon et Villeurbanne
- Bordeaux
- Montpellier
S'il s'agit d'une relocation:
Le propriétaire bailleur devra fixer un loyer
au maximum égal au montant du loyer du locataire précédent s'il était loué jusque-là, sauf si le locataire est parti depuis plus de dix-huit mois.
Il pourra cependant
le revaloriser s’il a entrepris des travaux d’amélioration ou si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Dans le cadre d’une location vide le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer.
Ce dépôt de garantie sera restitué au locataire après l’état des lieux de sortie.
En cas de dégradation constatées, le montant restitué sera diminué du montant des travaux de remise en état.
Quelle est la durée d'un bail vide ?
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
- de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Exceptionnellement, la durée du bail pourra être inférieure (mais pas inférieure à 1 an) si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Ce point devra obligatoirement être mentionné dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Comment résilier un bail simple ?
Le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de 6 mois alors que le locataire aura un préavis de 3 mois.
Comment renouveler un bail simple ?
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Important :
Comment fixer le montant de loyer d’une location vide ?Plusieurs éléments entrent en ligne de compte dans la détermination du loyer qui est de plus en plus encadrée par la loi. Selon que le bien se situe en zone tendue ou pas ou qu'il s'agit d'une première location ou d'une relocation, les conditions ne seront pas les mêmes. Pour une 1ère location, le montant du loyer reste globalement libre sauf si votre bien est situé dans une zone concernée par le plafonnement des loyers.
Quel est le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’une location vide ?Dans le cadre d’une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer. Ce dépôt de garantie sera restitué au locataire après l’état des lieux de sortie. En cas de dégradations constatées, le montant restitué sera diminué du montant des travaux de remise en état.
Comment résilier un bail non meublé ?Dans le cadre d’un bail meublé, le propriétaire pourra résilier son bail avec un préavis de six mois. Le locataire, lui, aura un préavis de trois mois. La résiliation doit se faire par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou demander à un huissier de signifier le congé. Il est également possible de remettre le courrier en main propre contre émargement ou récépissé.
