C'est un bail de longue durée (18 à 99 ans) portant sur un bien, en vertu duquel le locataire s'engage à apporter des améliorations en contrepartie d'un loyer modéré
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Le bail emphytéotique est un contrat de location particulier qui se distingue d’un bail classique à la fois par sa durée longue (de 18 à 99 ans) et par son caractère à charge pour le locataire.
Quelles sont les caractéristiques du bail emphytéotique ? En quoi est-il différent d‘un bail ordinaire ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?
foncier qui accorde au locataire (emphytéote), un droit réel sur le bien qui va lui donner de nombreuses possibilités : céder son droit, hypothéquer ou sous-louer le bien, le modifier…).
Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des modifications et améliorations apportées par le locataire deviennent la propriété exclusive du bailleur et ceci sans indemnité.
L’emphytéote n’a en revanche pas le droit de vendre le bien.
Le bail emphytéotique se distingue notamment d’un bail ordinaire par sa durée très longue, comprise entre 18 et 99 ans en France et pouvant aller jusqu’à 999 ans dans certains pays.
Le loyer d’un bail emphytéotique est en général bien inférieur aux prix du marché compte tenu des améliorations que va apporter au bien le locataire. Il est souvent payé sous forme d’une redevance annuelle appelée « canon emphytéotique ».
Le bail emphytéotique est un dispositif très ancien que l’on retrouvait déjà dans la Grèce Antique et qui avait pour objectif à l’origine de permettre la valorisation de terrains ruraux qui ne pouvaient l'être faute de moyens financiers.
De nos jours les baux emphytéotiques peuvent concerner tous types de bien que ce soient des immeubles d’habitation, des locaux commerciaux ou industriels ou encore des biens ruraux.
L’avantage pour un bailleur de signer un bail emphytéotique c’est qu’il s’assure d’une location de son bien pour une longue période sans interruption.
Cela lui permet également de voir son bien se valoriser sans que cela ne lui coute de l’argent. Bien dont il récupérera la pleine propriété au terme du bail.
Le principal inconvénient pour le bailleur c’est le montant du bail qui est très inférieur à celui du marché.
Le principal avantage pour l’emphytéote c’est d’avoir une sorte d’usufruit pour une durée longue sur un bien immobilier et ceci à un cout modeste. L’enjeu pour l’emphytéote, c’est le revenu ou l’usage qu’il va pouvoir tirer des aménagements ou constructions qu’il pourra réaliser sur le bien.
L'emphytéote est donc quasiment propriétaire du bien. La seule qu’il ne peut pas faire c’est de vendre le bien. Il peut effectuer l’ensemble des travaux qu’il souhaite sans avoir besoin d’une autorisation préalable du propriétaire dès lors que ces travaux permettent d’améliorer le bien.
Le bail emphytéotique impose au locataire la réalisation de travaux d’entretien, de rénovation et d'aménagement du bien soumis au bail et qui peuvent avoir un cout important et ceci pendant une durée qui est longue puisqu’elle est à minima de 18 ans.
Le 2ème inconvénient du bail emphytéotique pour le locataire c’est le risque de non-renouvellement du bail à son terme même si l’investissement n’a pas encore été rentabilisé ou inversement s’il est très rentable.
Comme on a pu le voir, l'emphytéote a un certain nombre d’obligations dans le cadre d’un bail emphytéotique et en particulier :
En contrepartie de ces obligations, le locataire a un certain nombre de droits et en particulier :
Le locataire a en revanche interdiction de vendre les droits sur le bail emphytéotique.
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