Vous habitez dans une copropriété et vous devrez supporter des charges de copropriété qui sont votées lors des AG et qui s'imposent à tous les copropriétaires.
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Vous souhaitez acheter un bien immobilier sous le régime de la copropriété (appartement en copropriété verticale ou maison en copropriété horizontale) ? Vous devez savoir que cet achat implique le paiement de charges de copropriété, c’est-à-dire des dépenses que doivent payer collectivement les copropriétaires.
Les charges de copropriété sont réparties en deux catégories :
Dès que vous êtes copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de participer aux charges de copropriété.
Quelles sont les charges de copropriété ? Comment sont-elles réparties ? Quand les copropriétaires doivent-ils les payer ?
Les charges générales comprennent les frais suivants :
En tant que copropriétaire, vous devez participer au paiement des charges générales à hauteur de votre quote-part des parties communes. C’est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Le règlement de copropriété définit les tantièmes. Ils sont assignés à chaque lot de la copropriété. Chaque lot est constitué d’une partie privative (le logement) et un pourcentage des parties communes, exprimé en tantièmes. Le calcul du tantième dépend de la superficie du lot, de sa consistance et de sa situation.
La modification de la répartition des tantièmes se fait à l’unanimité des copropriétaires lors d’une assemblée générale, sauf situations particulières (division d’un lot suivie d’une vente, changement d’usage, décision du syndicat de réaliser des travaux, acte d’achat…).
Les charges spéciales comprennent les frais pour les services collectifs (par exemple le gardiennage d’un immeuble) et pour les équipements communs (par exemple l’entretien d’un ascenseur).
Ces charges sont payées en fonction de l’utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, si vous êtes copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée, vous n’avez pas à supporter les frais liés à l’ascenseur, sauf s’il dessert votre cave ou votre place de stationnement.
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes, c’est-à-dire les charges générales et les charges spéciales.
Ainsi, en tant que copropriétaire, vous devez payer les charges votées en fonction de votre quote-part. Vous êtes tenu de verser des provisions à votre syndic de copropriété. Elles sont égales au quart du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Vous avez l’obligation de la régler le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Vous êtes également tenu de participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Dans ce cas, ces dépenses doivent faire l’objet d’un nouveau vote des copropriétaires au cas par cas. Lors du vote, l’assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes. Pour ces dépenses, le syndic peut exiger le versement d’avances de trésorerie.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent constituer un fonds pour le financement des travaux.
À la fin de chaque exercice, le syndic fait la différence entre les frais dépensés et les provisions réellement versées. Cela peut donner lieu à une régularisation des charges : un remboursement ou un supplément de charges.
Bon à savoir : si vous avez mis en location votre bien, vous pouvez re-facturer certaines des charges de copropriété à votre locataire. Il s’agit des charges récupérables comme les dépenses d’entretien des parties communes ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
En synthèse
Lorsque vous achetez un bien immobilier en copropriété, vous êtes tenu de payer les charges de copropriété. Elles comprennent les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes, ainsi que les charges spéciales pour les services collectifs et les équipements communs. Elles sont définies dans le budget prévisionnel et font l’objet du versement d’une provision chaque trimestre. Des dépenses exceptionnelles peuvent également être dues.
Oui! Les travaux sont votés en AG selon des règles de majorité définies et ils s'imposent à tous les copropriétaires. Toutefois, si vous n’avez pas donné votre accord à la réalisation de travaux d’amélioration, vous pouvez demander un paiement échelonné sur 10 ans.
Quelles sont les charges de copropriété exceptionnelles ?Il s’agit des dépenses liées aux études techniques et aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et des parties communes (par exemple la réfection de la toiture ou la création d’un nouvel équipement collectif).
Est-il possible de contester les charges de copropriété ?Si vous constatez que votre quote-part est inférieure ou supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, vous pouvez contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal. Le juge pourra alors établir une nouvelle répartition des charges.
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