A quoi correspond le fonds travaux et à quoi sert il ? Comment est-il financé et quelles sont les règles que doit respecter le syndic ?
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Les copropriétés doivent sous certaines conditions, mettre en place un fonds de travaux. Il permet de financer les dépenses de travaux à venir dans la copropriété. Il peut être utilisé pour des travaux approuvés par l’assemblée générale, mais non prévus dans le budget prévisionnel.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire lors des appels de fonds trimestriels.
Quelles sont les copropriétés concernées par le fonds de travaux ? Comment utiliser le fonds de travaux ? Quel est le montant de la cotisation ? Faisons le point !
Le fonds de travaux prend la forme d’une réserve financière qui sert à financer certaines dépenses :
Pour rappel, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un échéancier de travaux sur une période 10 ans pour la sauvegarde du bâtiment et son bon entretien. Il concerne toutes les copropriétés de plus de 15 ans.
En pratique, il sert pour les dépenses hors budget prévisionnel (pour des travaux votés en assemblée générale ou prescrits par une loi, l’autorité judiciaire ou administrative) et pour des travaux urgents réalisés par le syndic.
C’est l’assemblée générale qui décide d’affecter tout ou une partie du fonds de travaux au financement des dépenses ci-dessus. La majorité nécessaire pour le vote est la même que celle requise pour voter la dépense concernée. L’affectation tient compte de la répartition des charges de copropriété et de la présence de parties communes à l’usage seulement de certains propriétaires.
À noter : le fonds de travaux ne sert jamais à financer les travaux d’entretien courant de la copropriété.
Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 10 ans comprenant plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces ont l’obligation d’avoir un fonds de travaux. En pratique, il doit être mis en place au terme d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble.
Cette obligation concernera aussi :
La mise en place du fonds de travaux n’a pas besoin d’être votée en assemblée générale si elle est obligatoire. En revanche, le syndicat des copropriétaires devra choisir le taux de cotisation.
Le montant de la cotisation annuelle varie selon l’existence ou non d’un PPT.
En présence d’un PPT, son montant ne peut être inférieur à :
En l’absence d’un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Bon à savoir : l’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations lorsque le montant du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel et lorsque le montant du fonds de travaux est supérieur de 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT.
En tant que propriétaire-bailleur, la cotisation n’est pas une charge déductible l’année de son versement. Toutefois, vous pourrez la déduire de vos revenus fonciers à la date du paiement des travaux que le fonds aura financés.
Cette cotisation doit être versée sur un compte bancaire séparé ouvert par le syndic de copropriété.
Non, elles ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire, même s’il vend son lot. Le vendeur peut toutefois demander à l’acquéreur un montant équivalent en supplément du prix de vente du lot.
Le syndic peut-il demander une avance de trésorerie ?Oui, mais elle ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel soit deux mois de budget. Elle doit être prévue par le règlement de copropriété ou être décidée lors d’une assemblée générale. Par ailleurs, si la copropriété a voté un plan pluriannuel de travaux, le syndic peut demander les avances prévues par l’échéancier du plan.
Est-il possible d’arrêter de verser des cotisations sur le fonds de travaux ?L’assemblée générale peut suspendre les cotisations lorsque le montant du fonds excède le montant du budget prévisionnel et lorsque le plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée et qu’elle se prononce sur la suspension dès lors que le montant du fonds de travaux excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.
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