On parle de copropriété horizontale ou de copropriété verticale. Quelle est la différence ? Qu'est ce qu'implique le fait d'être dans une copro horizontale ?
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Classiquement, nous avons l’habitude de parler des copropriétés verticales, c’est-à-dire les copropriétés formées par un ensemble d’appartements dans un immeuble. Toutefois, il existe également la copropriété horizontale, également appelée la copropriété pavillonnaire.
Celle-ci désigne un rassemblement de maisons individuelles sur une parcelle commune.
Quel est le fonctionnement de la copropriété horizontale ? Quelles sont ses contraintes ? Comment en sortir ?
Parfois appelée copropriétaire pavillonnaire, la copropriété horizontale comprend un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Chaque lot est composé d’une partie privative, la maison, et une quote-part des parties communes (par exemple la portion de terrain sur laquelle est construite la maison et les équipements communs).
En tant que copropriétaire au sein d’une copropriété horizontale, vous n’avez que le droit de jouissance des parties communes, même de votre jardin. Toutefois, vous êtes le seul à pouvoir accéder à votre jardin, à y stationner votre véhicule, à installer vos équipements dessus, etc. On parle alors de jouissance exclusive.
Le fonctionnement d’une copropriété horizontale est similaire à celui d’une copropriété verticale. Il est régi par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété. Elle dispose d’un syndic, d’un conseil syndical et d’une assemblée générale des copropriétaires. Le syndic est tenu d’assurer la gestion de la copropriété, de veiller au bon état des parties communes et à l’entretien. Il établit le budget prévisionnel.
En assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la superficie de son lot. Elle doit être réunie au moins une fois par an.
La copropriété horizontale doit également posséder un règlement de copropriété et un état descriptif de division précisant quelles sont les parties communes et les parties privatives de chacun.
En achetant un bien en copropriété horizontale, vous devez bien prendre en compte que votre terrain sera une partie commune, et non une partie privative. Toutefois, son entretien vous incombe.
Par ailleurs, vous aurez besoin d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des aménagements sur votre terrain ou pour tout changement de nature à modifier l’aspect extérieur de votre maison. En effet, en pratique, il vous faudra déposer une demande d’urbanisme (déclaration préalable de travaux ou permis de construire) auprès de la mairie et obtenir l’autorisation des autres copropriétaires à la majorité absolue en mettant le sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pensez aussi à vérifier le règlement de copropriété qui peut avoir un cahier des charges à respecter.
De plus, le montant des charges collectives peut très vite grimper en raison de l’importante des charges d’entretien des parties communes et d’un nombre plus faible de copropriétaires que dans une copropriété verticale. Les charges des copropriétés horizontales ne sont toutefois en général pas très élevées.
Enfin, vendre votre lot en copropriété horizontale est souvent plus compliqué que de vendre une maison individuelle. Bon nombre d'acquéreurs ne souhaitent pas avoir une maison dans une copropriété. Par ailleurs, concernant les documents nécessaires à la vente, il seront plus ombreux puisqu'il faudra fournir les éléments liés à la copropriété. Enfin, concernant les diagnostics, dès lors que votre bien se situe dans une copropriété, vous devrez fournir un métrage loi Carrez même s'il s'agit d'une maison.
Bon à savoir : la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré l’obligation d’immatriculer les copropriétés. L’immatriculation est généralement effectuée par le syndic.
Pour les parties communes, vous devez souscrire une responsabilité civile habitation couvrant les dégâts causés aux tiers par les parties communes en cas de sinistre. Il est tout de même conseillé de souscrire aussi une assurance couvrant les dommages causés aux parties communes. Cette assurance est directement prise par le syndic.
Pour les parties privatives, vous êtes tenu d’avoir une assurance habitation. Elle indemnise les autres copropriétaires en cas de dommages causés par un sinistre dont le point de départ se situe dans votre maison.
Pensez tout de même à privilégier une assurance multirisques habitation pour être remboursé en cas de dégâts sur votre maison et vos biens, notamment avec les garanties suivantes :
Sortir d’une copropriété horizontale n’est pas si simple. Vous disposez de deux options : sortir collectivement ou de manière individuelle.
Pour obtenir une sortie collective, l’assemblée générale des copropriétaires doit décider de sortir de la copropriété horizontale pour passer à la propriété individuelle, comme dans un lotissement. Cette décision doit être prise à la majorité et nécessite l’intervention d’un géomètre-expert qui va estimer la faisabilité du projet. Généralement, la mairie se chargera de reprendre les parties communes, sauf les terrains des maisons.
Concernant la sortie individuelle, elle est possible seulement si les copropriétaires, réunis en assemblée générale, ont donné leur accord à la majorité absolue. Si vous obtenez une surface supérieure à celle de votre lot initial, vous risquez de devoir payer une taxe.
Attention : toutefois, même si vous obtenez une sortie individuelle, vous ne serez pas libre de faire ce que vous souhaitez. En effet, certaines règles peuvent être à respecter, par exemple l’interdiction de construire un étage supplémentaire pour ne pas dénaturer l’ensemble.
Résumé
La copropriété horizontale est un rassemblement de maisons individuelles sur une parcelle commune. En tant que copropriétaire, votre maison vous appartient, mais votre terrain est une partie commune. La copropriété horizontale suit la plupart des règles de la copropriété verticale. Cependant, avant d’acheter en copropriété horizontale, prenez bien en compte toutes ses contraintes, notamment au niveau de la réalisation des travaux. Par ailleurs, en sortir n’est pas un jeu d’enfants.
Elles peuvent en effet faire partie des communs. Il peut s’agir d’une voirie privée à l’usage exclusif des copropriétaires. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent réguler le passage ou faire des aménagements dessus. Il peut s’agir d’une voirie publique en cas de rétrocession à la commune et auquel cas, ils ne font plus partie de la copropriété. C’est la même chose pour les espaces verts.
Quelles sont les charges d'une copropriété horizontale ?Ce sont les mêmes que dans une copropriété verticale, c’est-à-dire les charges relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes et les charges spéciales pour les services collectifs et les équipements communs. Toutefois, elles sont souvent moins importantes que dans une copropriété verticale puisque la plupart du temps elle ne concernent que la voirie, les aires de jeux pour enfants, les espaces verts communs, …
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