Quel est le mode de fonctionnement d'une copropriété ?

Une copropriété est un ensemble immobilier qui appartient à plusieurs personnes. Elle existe dès lors qu’il y a au moins deux propriétaires dans un même immeuble.

Chaque propriétaire détient un ou plusieurs lots privatifs (les logements) et une quote-part des parties communes (par exemple le hall de l’immeuble, les planchers, les espaces verts et les réseaux sont des parties communes).

L’immeuble est alors géré par plusieurs acteurs: les copropriétaires et un règlement est mis en place pour régir le fonctionnement de la copropriété.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ? Quels sont les pouvoirs du syndic de copropriété, du syndicat de copropriétaires et de l’assemblée générale ?

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprend deux parties :

• l’état descriptif des divisions : il comporte la liste des lots, leur descripteur sommaire, leur situation et la quote-part de tantièmes rattachés à chaque lot (la quote-part de copropriété représentant l’ensemble des surfaces, services et équipements communs attribués à chaque propriétaire) ;
• les règles de fonctionnement de la copropriété : il rappelle les droits et obligations des copropriétaires et des locataires.

Il s’agit d’un règlement intérieur qui s'impose à chacun des copropriétaires qui pourront toutefois le faire évoluer en respectant les règles de décision de la copropriété.

Pour rappel, les tantièmes servent à calculer la répartition des charges de copropriété et à faire voter les résolutions d’assemblée générale en proportion des tantièmes de chaque copropriétaire.

Lorsque vous achetez un bien immobilier soumis au régime de la copropriété, le règlement de copropriété vous est remis. Vous pouvez également en obtenir un auprès de votre syndic à tout moment.

La répartition des pouvoirs entre les propriétaires, le syndicat de copropriétaires et le syndic de copropriété

Les propriétaires sont réunis au sein du syndicat de copropriétaires.

Les copropriétaires se réunissent lors des assemblées générales de copropriété. La tenue d’une assemblée générale par an est obligatoire. Elle est convoquée par le syndic de copropriété dans les six mois suivant la clôture des comptes. Chaque copropriétaire reçoit une convocation au moins 21 jours avant la réunion.

Cette convocation doit faire état des finances de la copropriété et préciser les résolutions à voter concernant les décisions de gestion courante de l’immeuble. Une résolution pour approuver les comptes de l’année précédente et pour voter le budget prévisionnel est toujours prévue. Les résolutions les plus simples sont votées à la majorité simple (la majorité des propriétaires présents ou représentés).

Quant aux décisions les plus importantes, elles relèvent de majorités plus lourdes précisées lors de la convocation. Après chaque assemblée générale, le syndic envoie aux propriétaires le procès-verbal récapitulant les décisions prises.

Un copropriétaire peut demander l’ajout à l’ordre du jour d’une résolution.

Le syndic de copropriété est chargé de gérer l’immeuble pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il veille au respect du règlement de copropriété et fait appliquer les décisions des assemblées générales votées par le syndicat. Il représente également la copropriété dans ses rapports avec les tiers. Il est élu pour un an ou plus.

Le syndic professionnel est une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d'une société. Il doit remplir les conditions suivantes pour pouvoir exercer sa mission :

• Justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite
• Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle
• Posséder une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)

À noter : une copropriété a obligatoirement un syndic. Il peut être professionnel ou bénévole (généralement pour les petites copropriétés à taille humaine).

Enfin, un troisième organe intervient : le conseil syndical. Ce sont des membres du syndicat de copropriétaires qui y sont élus. Il est préférable qu’ils soient au moins trois et toujours en nombre impair pour faciliter la prise des décisions. Il est recommandé d’élire au moins un membre du conseil syndical parmi les propriétaires occupants. Le conseil syndical se rend à des réunions consultatives et le syndic l’informe des décisions. Il est chargé de contrôler les comptes du syndic et de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires.

Le paiement des charges de copropriété

En tant que propriétaire dans une copropriété, vous devez payer des charges de copropriété permettant le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Il existe deux types de charges :

• les charges générales qui concernent l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit de l’entretien, de la conservation et de l’administration de l’immeuble (par exemple les honoraires du syndic) ;
• les charges spéciales qui ne concernent que certains copropriétaires. Elles sont relatives aux services collectifs et équipements communs (par exemple l’entretien d’un ascenseur).

Les charges courantes sont prévues dans le budget prévisionnel annuel. Celui-ci est voté en assemblée générale. Le syndic de copropriété procède ensuite à quatre appels de fonds trimestriels.

En tant que copropriétaire, vous êtes tenu de payer les charges générales à hauteur de votre part. En revanche, vous ne payez les charges spéciales qu’en fonction de leur utilité (par exemple vous n’avez pas à payer les frais de l’ascenseur si vous êtes au rez-de-chaussée et qu’il ne dessert que les étages supérieurs et non, un parking ou des caves).

Des appels exceptionnels peuvent également avoir lieu pour faire face à des dépenses exceptionnelles telles que la réalisation de gros travaux.