Quelles sont les solutions pour faciliter l'obtention d'un prêt immobilier. Il y a quelques éléments clés à respecter pour augmenter ses chances d'obtenir son crédit dans de bonnes conditions.
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Avant de se lancer dans son projet d'achat immobilier, il est important d'avoir les idées claires concernant son financement.
Il est toujours préférable de commencer par aller voir un courtier et ou son banquier pour avoir une vision claire de ses capacités de financement. Il est également important quand on est dans une période de hausse de taux de faire réviser sa capacité d'emprunt à fréquence régulière.
Par ailleurs, il y a un certain nombre de point clés à ne pas négliger pour optimiser ses chances d'avoir un financement dans de bonnes conditions.
La plupart des personnes ayant un projet d’achat immobilier ont recours au crédit immobilier à fortiori quand ils sont primo-accédants. Néanmoins, les banques ne sont pas tenues d’accepter et étudient un certain nombre de paramètres avant de donner leur accord et leur condition.
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est impératif de soigner son dossier.
Pour se faire une idée rapide de votre capacité d'emprunt, il existe toute sorte de simulateurs en ligne, qui permettent d’évaluer sa capacité d’emprunt en quelques clics. Elle correspond à la somme qu’il est possible d’emprunter en tenant compte de différents paramètres : taux d’intérêt du crédit immobilier, cotisations de l’assurance emprunteur, durée du prêt, montant des mensualités remboursées.
Le plus efficace malgré tout consiste à aller voir son banquier mais également un courtier pour qu'ils puissent analyser de façon détaillée votre dossier et analyser avec vous votre capacité d'emprunt. Il pourra à l'occasion vous remettre une attestation de financement qui vous sera immanquablement demandée si vous souhaitez faire une offre.
Ne pas être ou avoir été à découvert, ne pas effectuer de dépenses superflues régulières, sont des règles essentielles qu’il convient de respecter durant les mois qui précèdent une demande de financement immobilier. Si vous le pouvez, soldez également vos éventuels autres crédits, prêts à la consommation, facilités de paiement. Pouvoir justifier d’une épargne disponible sur un livret A ou un plan d’épargne logement (PEL) sont d’autres signaux favorables envoyés à la banque.
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent légalement respecter un taux d’endettement de 35 % imposé par le HCSF (Haut conseil de Stabilité Financière). Veillez donc à calculer ce taux avant de présenter votre dossier afin d’éviter les refus. De même, un crédit immobilier ne peut être usuraire, c’est-à-dire qu’il ne doit pas dépasser le taux d’usure fixé chaque mois par la Banque de France, pour chaque catégorie de crédit.
BON À SAVOIR
N’hésitez pas à solliciter plusieurs banques pour votre demande de financement. Cela vous permettra de comparer les offres, grâce notamment au TAEG (taux annuel effectif global). Ce taux est l’indicateur le plus précis du coût total d’un crédit immobilier, incluant l’assurance emprunteur.
Le crédit immobilier n’est pas le seul financement possible pour réaliser un projet immobilier. Des prêts aidés complémentaires peuvent s’ajouter et ainsi augmenter la capacité d’emprunt du porteur de projet.
Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ permet de financer sans payer d’intérêt ni frais de dossier, jusqu’à 40 % d’un achat dans le neuf selon les revenus, la situation géographique du demandeur et la composition de son foyer. Sous certaines conditions telles que la réalisation de travaux, le PTZ permet également de financer l’achat d’un logement ancien en zone détendue (B2 et C).
Le PAS peut financer jusqu’à 100 % d’un projet d’acquisition immobilière, une construction ainsi que des travaux de rénovation. Seuls les frais de notaire, les frais de dossier et les garanties doivent être supportés par l’emprunteur, via l’apport personnel. Comme pour le PTZ, il doit s’agir d’une résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien. La durée de remboursement est comprise entre 5 et 35 ans.
Attribué sans conditions de ressources, le PC est remboursable sur une période de 5 à 30 ans et assorti d’un taux fixe ou variable. Son fonctionnement est proche de celui d’un crédit immobilier classique. Il permet notamment de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, d’un terrain, ainsi que certains travaux d’un montant supérieur à 4 000 €. Il s’adresse en particulier aux ménages intermédiaires qui peuvent ainsi bénéficier d’un taux d’intérêt d’emprunt raisonnable.
Réservé aux salariés d’entreprises privées employant plus de 10 personnes, le prêt Action Logement peut financer jusqu’à 40 % d’un achat immobilier dans la limite de 40 000 €. Il est remboursable sous 25 ans tout au plus et bénéficie d’un taux avantageux fixé à 1,5 % hors assurance.
BON À SAVOIR
Le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale ainsi que le prêt conventionné doivent être contractés auprès d’une banque ayant signé une convention avec l’Etat.
On évalue aujourd’hui entre 10 et 20 % du prix d’achat la part d’apport personnel idéale pour compléter un crédit immobilier. Cet apport peut être constitué d’une épargne personnelle (compte épargne logement (CEL), livret A, livret d'épargne populaire, livret de développement durable), d’un plan d’épargne entreprise, d’une somme donnée ou prêtée par des proches, mais aussi de prêts aidés si vous y êtes éligibles. En résumé, il s’agit de tous les moyens vous permettant de réduire le capital emprunté via le crédit immobilier principal.
Entre 2019 et 2022 l’apport personnel moyen a augmenté de plus de 20 000 euros avec toutefois de fortes variations selon les tranches d’âge (+7 000 € pour les 20-29 ans, +20 000 € pour les 30-39 ans, +30 000 € pour les 40-49 ans, +33 000 € pour les 50-60 ans).
Obtenir un financement immobilier impose de respecter certaines règles. Si les banques sont attentives à la situation professionnelle de l’emprunteur et à son apport personnel, elles s’attardent également sur des notions légales telles que le taux d’endettement et le taux d’usure. Il existe des solutions pour booster sa capacité d’emprunt et ainsi mettre toutes les chances de son côté, grâce notamment aux prêts aidés.
Depuis 2016, la TAEG (taux annuel effectif global) remplace le TEG (taux effectif global). Il regroupe les intérêts bancaires, les frais de dossier, les éventuels honoraires du courtier, les cotisations d’assurance emprunteur, les frais de garantie ainsi que les frais annexes (tenue de compte, par exemple, si la banque conditionne le financement à l’ouverture d’un compte bancaire).
L’apport personnel est-il obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?En théorie, il est possible de d'obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, il ne s’agit en aucun cas d’une disposition légale. Néanmoins, cela permet d’appuyer votre demande de financement et de rassurer la banque sur votre capacité à épargner et à mobiliser des liquidités pour un projet. Aujourd'hui, dans les fait, il est quasiment impossible d'obtenir un prêt sans un apport de 10% voir 20% dans certains cas de figure.
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