Vous achetez un bien immobilier via une SCI. Faut-il choisir une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ou une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ? Avantages et inconvénients de chaque type de SCI
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Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) mais vous vous interrogez sur le type de SCI à utiliser.
Il existe en effet 2 types de SCI ou plus exactement 2 fiscalités possibles pour les SCI :
Chacune de ces 2 structures présente des avantages et des inconvénients et le choix de l’une plutôt que de l’autre dépend de votre situation et de vos objectifs.
Dès lors qu’un achat à plusieurs se pose, vous avez un certain nombre de solutions possibles et en particulier l’indivision mais également la SCI.
Une société civile immobilière est une structure juridique qui se compose d’au moins 2 associés et qui va permettre de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier appartient à la SCI dont les parts sociales sont détenues par chaque associé.
Le mode de fonctionnent de la SCI est relativement souple. Il est défini par ses statuts qui vont définir son mode de fonctionnement et en particulier les modalités de prise de décision, à l’unanimité, à la majorité simple ou de façon différenciée selon le type de décision.
Enfin la SCI dispose d’un gérant qui est désigné par les associés et qui a pour mission d’assurer la gestion courante de la SCI et des biens détenus par la SCI. Là encore la mission du gérant sera définie dans les statuts.
Les formalités pour créer une SCI sont relativement simples.
Il vous faut juste rédiger les statuts de la SCI qui vont définir les règles de fonctionnement, préciser le nom du gérant ainsi que le siège social de la SCI.
Vous devrez ensuite publier l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales et procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Le plus simple pour détenir un bien immobilier à plusieurs est clairement l’indivision puisqu’elle ne nécessite aucune formalité particulière et elle s’applique de fait.
Le principal inconvénient de l’indivision par rapport à la SCI c’est que les décisions qui y sont prises le sont à l’unanimité sauf à ce qu’une convention d’indivision avec des règles spécifiques ait été mise en place au préalable. La convention d’indivision doit toutefois être votée à l’unanimité.
Il existe 2 fiscalités possibles pour les SCI. Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu et les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.
La société soumise à l’IR présente globalement les mêmes avantages que la détention en direct d’un bien immobilier. Les revenus de la SCI sont à déclarer par chaque détenteur de parts dans sa déclaration d’impôt au titre de ses revenus fonciers.
Concernant les plus-values, la règle d’abattement des plus-values est la même que celle d’un bien détenu en direct à savoir une extinction des impôts au bout de 22 ans et des droits sociaux au bout de 30 ans.
Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, la SCI est redevable de l’impôt sur les bénéfices et les associés ne sont quant à eux imposés qu’en cas de distribution de dividendes.
Le taux d’IS qui s’applique est donc de 25% avec un taux réduit de 15% pour la part des bénéfices compris entre 0 et 42 500€ sous réserve que la SCI fasse un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros et que son capital social soit détenu au moins à 75% par des personnes physiques.
Concernant la fiscalité des plus-values, elle est de 25% sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat moins les amortissements. Si vous amortissez votre bien immobilier sur 20 ans cela signifie que vous passerez une charge de 5% du prix du bien chaque année qui viendra diminuer le résultat de la SCI et donc sa fiscalité.
En revanche, au bout de 20 ans la valeur de votre bien sera donc considérée comme nulle en raison des amortissements et la fiscalité de la plus-value s’appliquera sur la totalité de la valeur du bien. Elle ne bénéficiera d’aucun abattement du type de ceux que l’on peut avoir en tant que particulier et qui sont liés à la durée de détention.
En conclusion
Le choix entre IR et IS pour une SCI dépend de l’objectif des associés. Si l’objectif est de générer un maximum de bénéfices la SCI à l’IS sera plus avantageuse avec un taux moins élevé et une dissociation de la fiscalité de l’entreprise et de celle des associés. En revanche, si à terme, l’objectif est de revendre le bien plutôt que de le conserver, la fiscalité de la SCI à l’IR peut avoir du sens au regard de l’impôt sur les plus-values.
Dernier point important à avoir en tête, on peut modifier le régime d’imposition d’une SCI à l’IR pour le passer à l’IS. En revanche, l’inverse n’est pas possible. Vous avez donc un peu plus de souplesse quand, à la création, vous lancez une SCI à l’IR plutôt qu’à l’IS.
Une société civile immobilière est une structure juridique constituée d'au moins 2 personnes ayant le statut d’associé qui a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe 2 types de SCI ou plus exactement 2 fiscalités possibles pour les SCI. La SCI soumise à l’impôt sur le revenu et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Chacune de ces 2 structures présente des avantages et des inconvénients et le choix de l’une plutôt que de l’autre dépend de votre situation et de vos objectifs.
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