L'achat en couple a des conséquences. Quelles sont elles ? Quels sont les engagements de chacune des parties ? Comment en sortir ?
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Vous souhaitez acheter un bien immobilier avec votre conjoint, mais vous ne savez pas ce que cela implique ? Plusieurs questions se posent lorsque vous achetez un bien immobilier à deux, notamment en cas de séparation ou de décès.
Le droit français propose trois statuts pour le couple :
L’achat d’un bien immobilier en commun est une étape importante dans votre vie, de ce fait, il est important de bien vous préparer.
Que vous soyez marié, pacsé ou concubin, lorsque vous devez conclure un prêt immobilier pour un bien acheté à deux, la banque vous demandera de signer une clause de solidarité. Celle-ci vous lie à votre conjoint et vous oblige à rembourser l’intégralité du prêt, quels que soient les événements qui pourraient se produire pendant l’emprunt.
En cas de séparation, vous devrez trouver un arrangement pour le remboursement du crédit. Par exemple, vous aurez la possibilité de faire une demande de désolidarisation. Elle permet à un des conjoints d’assumer seul le reste du remboursement de l’emprunt lorsqu’il souhaite être l’unique propriétaire du bien immobilier. Autre solution, vous pourrez également effectuer un remboursement anticipé du prêt, notamment grâce à la vente du bien commun ou par tout autre moyen.
Pour un couple marié, c’est le régime matrimonial choisi lors du mariage (ou lors d’une modification de votre contrat de mariage) qui va déterminer le régime du bien immobilier acheté à deux.
En l’absence d’un contrat de mariage, vous êtes sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cas, lorsque vous achetez un logement à deux après le mariage, vous êtes tous les deux propriétaires du bien et disposez des mêmes droits sur le bien. Le conjoint survivant aura le droit à l’usufruit du logement, sauf famille recomposée.
Avec le régime de la communauté universelle, tous les biens possédés par les époux sont mis en commun. Toutefois, les époux peuvent décider de recourir à l’indivision, mais le bien sera alors détenu à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.
Quant au régime de la séparation de biens, le bien immobilier est acheté en indivision. Chaque époux devient propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. Vous avez également la possibilité de créer une société d’acquêts avec votre conjoint. Dans ce cas, les biens compris dans la société suivront les règles du régime de la communauté légale.
Bon à savoir : pendant la durée du mariage, le régime de participation aux acquêts suit le régime de la séparation des biens. Toutefois, à la liquidation du régime, vous profitez de l’enrichissement de votre conjoint.
En cas de décès et en présence d’enfants communs, le conjoint survivant aura le droit soit à l’usufruit de la totalité des biens du défunt (le droit d’utiliser les biens ou d’en percevoir les revenus) soit à la pleine propriété du quart du patrimoine du défunt. En revanche, en présence d’un enfant né de différentes unions, le conjoint survivant recueillera le quart de la propriété des biens du défunt. En l’absence d’enfant, le conjoint survivant aura le droit à la moitié de ses biens, et les trois-quarts en l’absence d’un beau-père ou d’une belle-mère. Si le défunt n’avait ni descendant ni ascendant, le conjoint survivant héritera de tout.
Sauf volonté contraire du défunt, grâce au mariage, le conjoint survivant aura un droit d’habitation jusqu’à son décès dans le logement familial.
Depuis le 1er janvier 2007, en principe, les couples pacsés sont placés sous le régime de la séparation de biens. Dans ce cadre, vous devez préciser, dans l’acte d’achat les sommes engagées par chacun lors de l’achat immobilier. En l’absence de cette mention, chaque partenaire est considéré comme propriétaire pour moitié.
Les partenaires de Pacs peuvent également opter pour le régime de l’indivision lors de la signature du Pacs ou avec une convention modificative. Dans ce cas, les biens achetés par les partenaires sont présumés appartenant indivisément à chacun pour moitié. Toutefois, l’acte de vente peut préciser l’apport de chacun. En cas de vente, ils récupéreront leurs parts au prorata de leur investissement personnel.
En cas de décès, le logement pourra revenir au partenaire survivant à l’aide d’un testament. Par ailleurs, en présence d’un testament rédigé par le défunt, le partenaire survivant sera exonéré de droits de succession. En présence d’enfants, le défunt ne peut transmettre librement que sa quotité disponible : la moitié en présence d’un enfant, un tiers en présence de deux enfants et un quart au-delà.
Le partenaire de Pacs a une protection moins forte que pour un époux. Le partenaire survivant pourra bénéficier pendant un an de la jouissance gratuite du domicile commun, sauf disposition contraire dans le testament du défunt.
Il n’existe quasiment aucune règle pour les couples en concubinage. Si vous achetez un bien avec votre concubin, vous serez sous le régime de l’indivision. Il est alors important de prévoir les règles du partage du logement en cas de séparation et la protection du concubin en cas de décès dans une convention d’indivision.
Il est également recommandé d’indiquer la répartition réelle de la participation financière de chacun. En effet, en cas d’absence de précision, il y a une présomption d’acquisition à part égale. La répartition doit tenir compte des apports personnels et de la participation au remboursement des prêts immobiliers.
En cas de séparation, les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part sur le prix ou un des concubins peut racheter la quote-part de l’autre. En cas de désaccord, il est possible de demander le partage judiciaire du bien.
En cas de décès, les biens du défunt seront distribués à ses héritiers. Dès lors, le concubin survivant sera co-indivisaire avec les héritiers. Dans ce cas, un partage judiciaire aura souvent lieu et donc, la vente du bien immobilier puisque nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Toutefois, en présence d’enfants mineurs, le concubin survivant pourra demander au juge le maintien de l’indivision. De plus, les concubins peuvent se léguer mutuellement leur quote-part si les réserves héréditaires des héritiers sont respectées (les parts qui reviendront obligatoirement aux enfants).
Attention : un concubin doit payer 60 % de droits de succession !
Il est également possible de prévoir une clause de rachat grâce à laquelle le concubin survivant pourra racheter la quote-part du défunt. Dans ce cas, il évite l’indivision avec les héritiers et peut garder le logement. Il devra désintéresser la succession du montant de la quote-part du défunt.
La création d’une société civile immobilière peut être une solution quand on souhaite acheter à deux, notamment pour des concubins. C’est une solution plus pérenne et plus organisée que l’indivision. Ce sera la SCI qui sera propriétaire du logement. Chaque concubin recevra des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société.
En cas de séparation entre les concubins, le partage sera facilité. Par exemple, si un concubin le souhaite, il pourra vendre ses parts et l’autre pourra alors soit les racheter soit demander dans la SCI avec d’autres associés.
En cas de décès, les parts du défunt reviendront à ses héritiers. Toutefois, les concubins peuvent prévoir une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. Ainsi le concubin survivant devra approuver ou refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. Il pourra ainsi racheter la part des héritiers.
Il est également possible de mettre en place un démembrement croisé de propriété. Il consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts de la SCI en nue-propriété (droit de disposer des parts) et l’autre moitié en usufruit (droit de jouissance des parts). Par ce dispositif, lors d’un décès, le concubin survivant récupèrera l’usufruit des parts qu’il possédait en nue-propriété. Il possèdera alors la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Les héritiers du défunt n’auront que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI. Ainsi, le concubin survivant pourra continuer à demeurer dans le logement.
Résumé
L’achat d’un bien immobilier à deux ne s’improvise pas. Que vous soyez marié, pacsé ou en concubinage, il est important de bien vérifier le régime qui s’applique au bien immobilier, notamment en cas de séparation ou de décès ! Pour un couple marié, le sort du logement dépend du régime matrimonial choisi. Quant aux couples pacsés, ils ont le choix entre la séparation de biens et l’indivision. Enfin, les concubins se retrouvent d’office sous le régime de l’indivision. Toutefois, il existe des solutions pour protéger son concubin.
Oui, elle doit être insérée dans l’acte de vente. Elle prévoit qu’au décès du premier acheteur, le survivant sera considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Dans le cadre du concubinage, le concubin survivant obtiendra l’intégralité de la propriété du bien.
Pourquoi investir à deux ?L’achat à deux est un véritable projet de vie. Par ailleurs, les banques apprécient généralement les profils des couples puisqu’ils ont une capacité de financement plus importante qu’un acheteur seul et qu’en cas de problème de paiement, elle pourra obtenir le paiement auprès des deux. Ainsi, les risques d’incapacité de remboursement sont réduits.
Est-ce que le régime de l’indivision est à éviter ?Pas forcément, toutefois il est important de prévoir son fonctionnement dans une convention d’indivision !
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