Quel est l’impact du nouveau DPE sur la vente d'un bien immobilier ?

Comme vous le savez peut-être, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a évolué depuis le 1er juillet 2021 pour mieux intégrer les orientations de la Loi Climat et Résilience et mettre un terme aux fameuses passoires thermiques.

Le nouveau DPE, comment ça marche ?

L’ancien Diagnostic de Performances Energétique s’appuyait en grande partie sur les factures d’énergie de votre logement pour établir la mesure de la performance énergétique de votre bien.

Dans l’absolu, s’appuyer sur les consommations d’énergie pour définir les performances énergétiques d’un bien immobilier semble pertinent toutefois cela dépend largement de la façon dont on l’occupe.

Quelques exemples :

Avec l'émergence du télétravail, bon nombre de personnes passent plus de temps chez elles, chauffant leur bien toute la journée, utilisant chez eux l’ordinateur qu’ils utilisaient au bureau, déjeunant chez eux au lieu de leur bureau, … La conséquence immédiate de cette présence renforcée à domicile est une augmentation de la facture énergétique et donc une détérioration de leur DPE sans qu’il n’y ait pour autant de dégradation de la qualité énergétique de leur bien.

Selon qu'une personne chauffe son logement à 19° ou à 21°, le DPE n'est pas le même pourtant la performance énergétique du logement est la même; c'est son usage qui est différent.

Dans le même esprit, un même bien immobilier habité par un couple seul ou par un couple avec 2 enfants n’aura pas les mêmes consommations énergétiques (consommation d'eau chaude, utilisation de machines à laver, ...) et donc le même DPE … alors que la aussi la performance énergétique du bâtiment est la même.

Enfin quand un local était resté vacant, son DPE était vierge car non réalisable. Cela conduisait certains propriétaires certains de ne pas avoir un bon DPE de ne pas présenter les factures au diagnostiqueur.

Tout ceci a donc conduit le législateur à modifier la façon d’établir le diagnostic de performance énergétique pour s’appuyer réellement sur les caractéristiques du bien et avoir ainsi un DPE plus représentatif des vraies performances énergétiques du logement.

Comment est calculé le nouveau Diagnostic de Performance Energétique ?

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 reposent sur l’analyse de la consommation théorique de l’habitation en prenant 5 postes :

• le chauffage
• la production d’eau chaude sanitaire
• la climatisation
• la consommation de l’éclairage
• la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe…)

Comme nous l’avons vu, pour avoir une base de comparaison réellement fiable et éviter les DPE vierges, la méthode de calcul s’appuie désormais sur une étude approfondie des caractéristiques physiques du logement, comme le bâti (brique creuse, parpaing, béton, épaisseur des murs), la qualité de l’isolation (isolation intérieure, extérieure, pas d’isolation) et surtout la qualité de l'isolation des sols et plafonds, le type de fenêtres (simple vitrage, double vitrage, …), ou encore le système de chauffage et de production d'eau chaude.

Vous retrouvez sur votre diagnostic, le détail de l’ensemble des critères pris en compte ainsi que la consommation théorique du bien.

Comme pour les anciens diagnostics, il ressort de ce DPE 2 notes :

• La consommation d’énergie primaire
• Les émissions de gaz à effet de serre

En revanche et à la différence des anciens diagnostics, c’est la plus mauvaise des 2 notes qui est prise en compte pour définir le DPE de votre bien.

Quelles sont les conséquences du DPE sur la vente de mon bien immobilier ?

Clairement, le résultat du DPE a un impact fort et direct sur la vente d’un bien immobilier. Même s'il n’y a pas d’interdiction de vendre un bien qui a un très mauvais DPE, l'interdiction de mettre en location, la poussée de la conscience environnementale et la hausse du prix de l'énergie fait que les acquéreurs sont de plus en plus sensibles au DPE.

En effet, depuis janvier 2021, les propriétaires de logements énergivores (F et G) ne sont plus autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d’amélioration (sauf bien sûr s'ils ont un impact sur le diagnostic et le font changer de classe).

Dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location. Dès 2028, ce sera au tour des biens classés F d’être interdits, et enfin aux logements classés E d’ici 2034. À moyen ou long terme, engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire pour continuer de proposer son logement à la location.

Par ailleurs, pour les biens classés en F ou en G, les propriétaires ont dans certaines conditions, l'obligation de réaliser un audit énergétique à leur frais (entre 400 et 800€); audit qui déterminera les travaux à engager pour gagner à minima 2 niveaux de DPE.

Enfin dès 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil de performance énergétique obligatoire, le locataire sera en droit d’engager un recours envers le propriétaire. Cela se traduira par :

• une demande de mise en conformité. Le locataire pourra demander au bailleur de réaliser des travaux de rénovation énergétique et d’isolation.
• sans accord amiable ou sans réponse de la part du propriétaire dans les deux mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation.

La conséquence directe de cette nouvelle réglementation c’est que les acquéreurs sont désormais beaucoup plus attentifs au DPE. De nombreuses ventes sont remises en cause au moment de l'actualisation du DPE selon la nouvelle méthodologie car la note obtenue (F ou G) rend compliquée la mise en location future.

Malgré tout la prise en compte beaucoup plus importantes des performances énergétiques des biens à en réalité de nombreuses conséquences sur le prix de vente des biens pour 2 raisons principales:

• les gens sont prêts à acheter des biens en F ou en G mais ils attendent une décote importante sur le prix de vente
• on a vu un nombre très important de bien en F ou en G arriver sur le marché et cette sur-offre de biens à forcément un impact sur les prix de vente

D’après le ministère de la Transition écologique, ce sont près de 40% des logements actuels qui vont subir un changement de leur étiquette DPE, qu'il soit positif ou négatif. Pour la Direction de l'Habitat et de l'Urbanisme, près de 800.000 logements vont passer d'une classe E à F ou G avec l'unification de la méthode de calcul. Dans le détail, c'est 600.000 biens chauffés au fioul et 200.000 logements avec une installation intérieure de gaz qui sont concernés. Mais pas seulement. Des logements certes chauffés à l'électricité et avec des doubles vitrages mais isolés selon les normes des années 70 ou 80 peuvent facilement tomber en catégorie F ou G.

Concernant les anciens DPE réalisés avant le 1er juillet :

• ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022
• ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Néanmoins et pour éviter de voir une offre d'achat remise en cause, nous recommandons de façon quasi systématique, au propriétaire ayant d’anciens DPE toujours valables mais ayant une note D, E ou F de les faire refaire avant la mise en vente.