Les clés pour réussir l'estimation de son bien immobilier

Bien estimer son appartement ou sa maison lors de la vente de celui-ci est un acte essentiel. Une estimation trop basse et c’est le risque de vendre son bien en dessous de sa valeur et de créer une frustration. Surestimer son bien et l’afficher trop haut et c’est le risque de finir par le vendre moins cher que ce que l’on aurait pu faire.

Nous avons ainsi l’exemple d’un client qui était convaincu que son bien valait autour de 800 000 € alors que nous lui avions indiqué que sa valeur était autour de 730 000 €. Ce dernier a donc refusé une offre à 740 000€ au mois de mai 2022 pour finir par en accepter une en octobre à 730 000 € après avoir payé 6 mois de charges en plus des 10 000 € perdus sur le prix de vente.

Cet exemple illustre l’importance de ne pas se tromper surtout dans des marchés qui sont beaucoup moins haussiers que par le passé. Dans un marché haussier, le temps joue pour le propriétaire mais en revanche, dans un marché baissier ou même dans un marché stable le temps joue à l’inverse pour l’acquéreur.

Comment bien estimer son bien immobilier ?

La première chose que font les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en vente consiste à aller voir sur les grands sites d’annonces immobilières (Se Loger, Logic Immo, Bienici,…) les prix auxquels se vendent les biens comparables au leur pour essayer de se faire une idée du bon prix.

D'autres regardent les prix au mètre carré que l'on peut retrouver sur les sites immobiliers et font une projection sur leur bien.

Est-ce une mauvaise idée ? Certainement pas. C’est même la première chose à faire. En revanche, on ne peut pas se limiter à cela. En effet, les biens qui sont sur ces sites sont d’abord des biens qui ne sont pas vendus et pour certains qui sont en vente depuis très longtemps. Par ailleurs, les prix qui sont affichés ne sont pas ceux auxquels les maisons ou les appartements vont se vendre puisque tous font l’objet d’une négociation.

Après avoir analysé le marché apparent (biens en cours de commercialisation), il est donc essentiel d’aller voir les ventes passées de biens similaires pour faire une analyse comparative.

De ce point de vue-là, les choses sont désormais beaucoup plus simples puisque l’ensemble des données de transactions des 5 dernières années sont désormais accessibles par tous. Il s’agit de la base DVF mise à disposition par le ministère de l’économie et l'administration fiscale. De nombreux sites ont simplifié l'accès à cette base (ex : immo-data.fr). Ou encore le site Meilleursagents. La base est mise à jour 2 fois par an ce qui permet, quand les marchés sont stables, d’avoir une bonne vision de la réalité des prix de marché.

La bonne estimation est donc celle issue de la confrontation des ventes passées et des ventes en cours qui vous permettra d’avoir une approche plus objective que la simple observation des annonces immobilières.

Une fois encore, la sur-estimation du prix d’un bien immobilier peut avoir de lourdes conséquences sur la vente ; il est donc essentiel de ne pas se tromper.

Quels sont les éléments qui impactent la valeur vénale d’un bien immobilier ?

En dehors de la localisation et de la surface de votre bien, il existe un certain nombre d’éléments ou de caractéristiques de votre bien immobilier qui vont avoir un impact significatif à la hausse comme à la baisse sur l'estimation et la valeur vénale de votre bien immobilier et qu'il faut bien prendre en compte pour estimer la valeur de votre bien.

Parmi les éléments qui tirent le prix de votre bien vers le haut, on retrouve :

• L’état général de votre bien : nécessite-t-il des travaux ou peut-il être habité en l’état après un éventuel rafraichissement ?
• La présence d’un jardin ou d’un extérieur (balcon, terrasse, …). Depuis les différents confinements ce point est devenu important dans la valorisation des biens. Un grand extérieur peut revaloriser le prix de 15 % voir plus (critères d'agrément, vue, surface de la partie extérieure)
• La présence d'un parking ou d'un stationnement en particulier dans les zones urbaines ou il est difficile de se garer
• La proximité des transports mais également des commerces et commodités en général est également un élément important de valorisation

A contrario, un certain nombre d’éléments tirent le prix de votre bien vers le bas et doivent être intégrés dans votre estimation. On retrouve notamment :

• Pour les appartements : l’étage. Les rez-de-chaussée, surtout quand ils sont sur rue restent compliqués à vendre et la décote est importante (15 à 20 %). On retrouve ce phénomène mais dans une moindre mesure pour les 1ers étage.
• L’agencement de votre bien et le nombre de chambres sont des éléments importants. Un bien avec une grande superficie mais une seule chambre est difficile à vendre car il se retrouve bien plus cher du fait de la surface globale que d'autres 2 pièces dans le même quartier.
• La luminosité et le vis-à-vis. Les appartements ou les maisons sombres et/ou avec beaucoup de vis-à-vis sont là aussi compliqués à vendre sans qu’il soit toutefois possible de définir le niveau de la décote.
• L’état général de votre bien. Comme on l’a vu, l’état de votre bien peut tirer le prix vers le haut mais aussi vers le bas. Un bien immobilier entièrement à refaire aura une décote qui peut aller de 20 à 30 %.

Concernant l’état du bien, on a souvent des propriétaires qui nous disent qu’il n’y a rien à faire dans leur appartement ou leur maison. Il faut savoir que dès lors que des travaux ont plus de 3 ou 4 ans, il y a, à minima, un rafraichissement à prévoir.

Il est donc important, lorsque l’on fait sa propre estimation, de bien intégrer ces éléments, positivement ou négativement pour là encore optimiser la vente de son bien.

Comment savoir si j'ai bien estimé mon bien immobilier ?

C'est en réalité au moment de la diffusion de votre annonce que l'on va savoir si l'estimation qui é été faite est la bonne. Si votre estimation a été bien faite et que la valeur vénale qui en ressort et cohérente avec les prix du marché, vous allez très rapidement avoir des contacts et des visites.

Quand au bout d'une semaine vous n'avez pas ou peu de contacts, il n'y a malheureusement jamais d'autre explication qu'un problème de prix qui a été surévalué sauf si vous êtes à un moment de l'année ou le marché est très calme (au mois d'aout ou entre Noel et le jour de l'an).

Quand un bien est dans son prix de marché, nous avons très rapidement des contacts, des visites et souvent des offres.

La question qu'il faut se poser quand on n'a pas ou peu de contacts et de visites, c'est ce qu'il faut faire ? En réalité tout dépend de la situation du marché.

Si vous êtes dans un marché haussier, le temps joue pour le vendeur et vous pouvez vous permettre de rester dans votre prix en attendant que le marché rattrape le prix du bien.

Si vous êtes dans un marché baissier, il est très dangereux de s'entêter dans un prix trop élevé car à l'inverse, le temps joue contre le propriétaire et le temps qui passe va éloigner le prix de votre bien de sa valeur de marché.

C'est la raison pour laquelle l'estimation d'un bien est si importante. Il n'est pas forcément grave de se tromper en revanche il est essentiel de réagir en fonction de ce qu'il se passe lors de la diffusion de l'annonce.

Que faut-il penser des outils d'estimations en ligne des sites immobiliers ?

Nombreux sont les sites immobiliers qui proposent des outils d'estimation pour se faire une idée de la valeur de son bien immobilier.

Les estimations automatisées fournis par ces sites reposent sur des algorithmes d'une part (capables de peser l'importance relative de chaque caractéristique du bien par rapport au prix moyen du marché) et une base de données rassemblant les transactions récentes et proches géographiquement.

Plus l'algorithme prend en compte un nombre important de critères (avec les bonnes pondérations) plus l'analyse est pertinente. De même plus la base de donnée des transactions est riche à la fois en nombre de références et en nombre de caractéristiques précises connues pour chaque référence plus l'analyse sera précise.

Mais quoi qu'il en soit une analyse automatisée constitue une première estimation qui doit être le point de départ d'une réflexion et non une indication certaine de la valeur de marché de votre bien immobilier. Seule une analyse humaine et un échange avec un spécialiste sur les caractéristiques précises de votre bien permettront de pondérer les différents critères et d'obtenir une vision fiable d'une fourchette de prix.

Pourquoi une fourchette ? Tout simplement parce que votre bien est unique, et que votre acquéreur est unique également. De nombreux facteurs vont influencer la décision de l'acquéreur de faire une offre ou non et à quel prix.

Comme on l'a vu la plupart des critères sont les mêmes pour tout le monde (d'où la pertinence d'une valeur "moyenne"). Mais chaque acquéreur a sa façon d'aborder son acquisition. Certains trouveront le bien trop cher, parce qu'ils n'ont pas tout à fait les moyens. Certains le trouveront cher mais il sera exactement dans la zone où ils recherchent, ils seront donc plus enclins à faire un effort sur le prix. D'autres bloqueront sur un point particulier, quand certains n'y feront même pas attention.

Vous en savez désormais davantage sur la façon de bien estimer votre bien. Ce qui est important c’est de ne pas se mentir et d’essayer de définir ce qui est le juste prix quitte à démarrer sa vente à un prix plus élevé pour voir comment le marché réagit. En revanche, nous vous entêtez pas dans un prix trop élevé ; c’est prendre le risque de vendre moins cher au final.

Si vous souhaitez que l’un de nos agents immobiliers vous contacte pour étudier avec vous la valeur de votre bien, nous vous invitons à remplir la fiche descriptive de votre bien : préparer votre vente.